A casa é, muitas vezes, o bem patrimonial mais importante de um casal. Mas o que acontece ao imóvel em caso de divórcio? E ao crédito à habitação? E o que é necessário declarar em termos de IRS? Há diferenças em relação a uma dissolução da união de facto? Saiba tudo, neste artigo.
A relação pode ter chegado ao fim, mas há ainda a questão da casa para resolver. Afinal, que desfecho espera a casa de família em caso de divórcio? A questão pode ser complexa, sobretudo se existir um crédito à habitação pelo meio. As regras dependem do que o ex-casal pretende fazer em relação ao imóvel, das condições financeiras e das necessidades de cada um.
O que acontece à casa em caso de divórcio?
Casa arrendada
O ideal é que ambos cheguem a acordo sobre o futuro da casa, nomeadamente sobre quem fica a viver nesse imóvel. Será necessário alterar o contrato de arrendamento para refletir as mudanças e para que, desta forma, apenas um dos cônjuges seja responsável pelas rendas.
Caso entendam que nenhum dos membros do casal quer continuar a viver nessa casa, deverá ser feita a comunicação da denúncia do contrato junto do senhorio, com a antecedência legal necessária (os prazos específicos dependem da duração do contrato).
E se não existir acordo entre o casal? Nestes casos, cabe ao tribunal decidir (artigo 1105º do Código Civil), tendo por base as necessidades de cada cônjuge, os interesses dos filhos e quaisquer outros fatores considerados relevantes. A decisão é depois notificada ao senhorio.
Casa própria
A partilha da casa deve seguir o regime de bens escolhido no casamento. Mais uma vez, o ideal é que o casal chegue a acordo sobre o destino da casa da família, no âmbito de um divórcio por mútuo consentimento.
Num cenário em que a casa seja um bem comum entre os dois, por norma acontecem dois cenários possíveis:
- Venda da casa e posterior divisão do dinheiro entre os dois ex-cônjuges;
- Um dos membros do casal fica com a casa, adquirindo, para isso, a parte correspondente que pertence ao outro.
Como determinar este valor da parte da casa? O casal poderá chegar a este valor (denominado “torna”) através da diferença entre o valor do imóvel e o valor do empréstimo que falta liquidar.
Exemplo: Num imóvel de 200 mil euros, em que a dívida ao banco é de 120 mil euros, a diferença é de 80 mil euros. Dividido por dois, dá 40 mil euros, que é o valor que terá de ser pago por quem quer ficar com a casa ao seu ex-cônjuge.
Atenção ao IRS e mais-valias
A venda do imóvel implica declarar as mais-valias (ganhos resultantes da venda em relação ao valor pelo qual compraram o imóvel) em sede de IRS. Esses ganhos estão sujeitos a impostos, a não ser que sejam reinvestidos na compra de outra habitação principal permanente.
Em caso de bem comum, cada um dos membros do casal declara 50% das mais-valias obtidas com a venda do imóvel. Para imóveis adquiridos antes de 1989, as mais-valias estão isentas de tributação.
Caso um dos dois decida ficar com a casa, quem vende a sua parte ao ex-cônjuge deverá também declarar em sede de IRS eventuais mais-valias. Quem compra pode estar sujeito a pagar IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e outros impostos, dependendo do valor em causa.
Nem sempre a propriedade define quem morará na casa
Dada a importância da casa de morada para uma família, há regras especiais sobre o usufruto da mesma após o divórcio.
Caso não cheguem a acordo, o tribunal pode determinar que a casa seja arrendada a algum dos ex-cônjuges, tendo em conta necessidades específicas (idade, estado de saúde, alternativas de habitação, entre outros) ou o interesse dos filhos do casal. Esta decisão de arrendamento pode ocorrer caso a casa seja um bem comum ou mesmo quer seja propriedade de apenas um dos membros do casal (artigo 1793.º do Código Civil – “casa de morada da família”).
Imagine, por exemplo, que o João e a Maria viviam numa casa que já era propriedade do João antes do casamento. Após o divórcio, o tribunal pode considerar que, tendo em conta o interesse dos filhos do casal, a Maria viverá na casa, arrendando o imóvel ao João.
Que renda se paga nestes casos? O montante é fixado de acordo com cada situação. Se a casa for bem comum, quem arrenda paga metade do valor da renda. Em caso de propriedade única do outro ex-cônjuge, terá de ser pago o valor total de arrendamento.
Crédito à habitação
Além das questões da propriedade, outro elemento fundamental no que acontece à casa após o divórcio está relacionado com a existência de um possível crédito à habitação. Quem fica responsável pelo pagamento das prestações? O contrato com o banco muda?
O que sucede ao crédito à habitação em caso de divórcio está relacionado com o destino que o casal pretende dar ao imóvel.
- Venda do imóvel
Caso o objetivo seja vender o imóvel, o valor da venda pode ser utilizado para amortizar totalmente a dívida e assim finalizar o empréstimo pendente. O montante remanescente da venda será dividido pelos dois.
- Um dos dois fica com a casa (e com o empréstimo)
Se a casa for bem comum e um dos ex-cônjuges pretender ficar com a casa, comprando a parte do outro, a questão do crédito à habitação pode ser mais complexa.
Nestas situações, o membro do casal que vender a sua parte terá de se desvincular do crédito à habitação, para deixar de ter esse ónus a seu cargo.
O banco terá, no entanto, de autorizar a desvinculação, uma vez que isso implica uma alteração de contrato. Para existir esta autorização, o ex-cônjuge que ficar como único responsável do crédito à habitação terá de garantir capacidade financeira para manter o empréstimo.
Por lei, os bancos não podem penalizar o spread do contrato nestas situações de desvinculação. No entanto – e esta questão é muito importante –, para manter o spread é preciso garantir que o membro do casal que fica com a casa e o crédito tem uma taxa de esforço abaixo dos 55% ou, no caso de dois ou mais dependentes, abaixo de 60%.
Atenção: os processos de partilhas de bens são independentes do crédito à habitação que mantém com o banco. Se o casal chegar a acordo sobre a divisão da casa e um comprar a parte do outro, mas não informarem o banco e procederem à desvinculação do crédito, ambos continuam a ser responsáveis pelo crédito à habitação.
E em caso de união de facto? Como fica a casa depois da separação?
Quando duas pessoas vivem em casal e fazem uma vida em comum, na mesma casa, podem ser considerados como unidos de facto.
A união de facto é equiparada, em muitos aspetos, ao casamento. Mas o que acontece quando há uma dissolução da união de facto e uma casa em comum do casal?
Não existindo um regime legal de bens para unidos de facto (ao contrário do que existe para o casamento), aplicam-se nas partilhas as regras gerais de direito.
Tal como sucede em caso de divórcio, os unidos de facto que pretendam dissolver a sua reunião têm também dois caminhos principais a seguir quanto ao destino da casa:
- vender e desta forma amortizar o crédito à habitação com o valor da venda (ou simplesmente dividir o valor entre si, caso não existam créditos);
- uma das pessoas fica com o imóvel para si, comprando a parte respetiva ao outro elemento do casal (havendo um crédito à habitação, é necessário contactar o banco para que autorize a desvinculação).
A proteção da casa da morada de família é idêntica ao que sucede nos casados: a utilização do imóvel deve ser feita por quem mais precisa dele, independentemente de a propriedade ser de ambos ou de apenas um. Ou seja, o tribunal pode, também aqui, definir que o ex-unido de facto que não é proprietário fique a arrendar a casa ao outro, mediante o pagamento de um valor de renda.