Por onde começar? Que gastos deve prever? Como encontrar uma casa com potencial? Neste guia, damos-lhe várias informações úteis para que possa avançar com o investimento de comprar casa para arrendar.
Com o aumento da procura de casas para arrendar, principalmente nos grandes centros urbanos, são cada vez mais os portugueses que exploram o potencial do investimento imobiliário. A rentabilidade de comprar casa para arrendar em Portugal foi de 7,3% no primeiro trimestre de 2024, segundo informação do portal Idealista. Os dados refletem uma evolução de 0,7 pontos percentuais face ao período homólogo (6,6% no primeiro trimestre de 2023). O Idealista realça ainda que a rentabilidade bruta de comprar casa para arrendar está a crescer há três anos.
Promissor e apelativo para os investidores nacionais, o imobiliário apresenta diversas particularidades que podem gerar dúvidas, principalmente numa fase inicial. Por isso, quer esteja em processo de tomada de decisão ou à procura de orientação para dar os primeiros passos, preparámos um guia prático com cinco tópicos iniciais que deve ter em conta se pensa comprar casa para arranjar.
Comprar casa para arrendar: 5 tópicos essenciais
Se comprar casa para habitação já é um processo complexo, comprar casa para arrendar tem ainda mais que se lhe diga.
Afinal, o que muda a nível financeiro entre comprar casa para habitação ou para arrendar? Existem critérios de escolha diferentes? Existe alguma fórmula para decidir o valor adequado da renda a cobrar? Para perceber melhor como funciona, atente nestes cinco pontos.
1. Como escolher uma casa para comprar e arrendar?
Quando escolhemos o lugar onde vamos viver, estamos focados no nosso bem-estar e preferências. No entanto, comprar casa para arrendar é um investimento, cujos resultados dependem de decisões estratégicas. Por isso, é essencial considerar estes fatores:
- Opções de financiamento: É essencial fazer várias simulações para melhor compreender as suas possibilidades e as opções de crédito à habitação disponíveis.
- Localização: A localização, a acessibilidade e os valores de renda praticados são três fatores chave na escolha de um imóvel com potencial de arrendamento. Zonas com mais procura, acessibilidade, serviços e segurança têm mais a oferecer.
- Taxa de ocupação: Ao procurar casa para arrendar em áreas de residência com maior taxa de ocupação, terá melhores hipóteses de conseguir um arrendamento estável e contínuo.
- Estado do imóvel: A tipologia e o estado do imóvel definem, à partida, uma série de possibilidades e de custos. Tenha-os em consideração.
- Potencial de valorização: Ao comprar casa para arrendar, está a fazer um investimento. Por isso, analise as potencialidades a longo prazo e procure imóveis com tendência para valorizar.
Caso não tenha limitações geográficas restritas para o seu investimento, é importante que consulte diversos indicadores de rentabilidade por áreas para perceber quais as que têm maior potencial de rentabilidade – mas cruzando este indicador com outros relevantes. Analisando novamente os dados do Idealista, por exemplo, Castelo Branco é a capital de distrito com maior rentabilidade na compra de casa para arrendar (9,2% no primeiro trimestre de 2024), enquanto Lisboa tem uma das rentabilidades mais baixas (4,6%). No entanto, o risco do investimento é muito menor em Lisboa, dado o potencial de valorização e de ocupação.
2. Despesas a ter em conta
Comprar para arrendar acarreta um conjunto de custos e riscos. É importante conhecê-los antes de tomar uma decisão.
- Investimento inicial: Para além do valor necessário para investir no imóvel, existem várias despesas adicionais. É o caso do valor da escritura, das comissões do empréstimo, impostos (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) e despesas com seguros (tenha em conta, por exemplo, que o seguro contra incêndios é obrigatório no caso de imóveis em regime de propriedade horizontal), condomínio e eventuais remodelações e/ou reparações.
- Imóvel vazio: Quem tem casa para arrendar corre sempre o risco de ter períodos de tempo em que não consegue arrendar o imóvel, sob prejuízo financeiro.
- Despesas em manutenção: Obras, avarias elétricas, canalização, pinturas, reparações, materiais danificados… o senhorio é responsável por todas estas questões, que acabam sempre por pesar na carteira.
- Problemas com inquilinos: Incumprimento do pagamento da renda, uso inadequado do imóvel (por exemplo, sobreocupação, situações de ilegalidade, perturbação da vizinhança) ou estragos são alguns dos problemas mais comuns.
3. Como funcionam os créditos para segunda habitação?
As condições de um crédito para comprar casa para arrendar são bastante diferentes das dos créditos para habitação permanente.
Porque se trata de um investimento, e não de uma necessidade básica, estes empréstimos envolvem financiamentos inferiores, prazos mais curtos e spreads mais elevados (principalmente no caso de já existir um outro crédito à habitação).
Para conseguir a melhor solução de financiamento, não deixe de fazer uma pesquisa e comparação extensivas entre as ofertas no mercado.
Tem interesse em averiguar alternativas para investir em imobiliário com pouco dinheiro?
Leia aqui 3 formas de investir em imobiliário com pouco dinheiro
4. Como definir uma renda?
Não existe uma fórmula matemática para calcular a melhor renda a aplicar no arrendamento, mas pode analisar um conjunto de fatores que, bem calculados, vão levá-lo a um intervalo de valores adequado.
Os primeiros fatores estão relacionados com o contexto. Averigue quais são os valores praticados no mercado imobiliário em geral e naquela área específica.
Deve também ter em conta aspetos relacionados com o estado e a tipologia do imóvel, que estão diretamente relacionados com os valores praticados.
Por último, pese sempre os custos a que está sujeito pela posse deste imóvel: crédito, seguros, impostos, condomínio e até os custos de desocupação (ou seja, que custos terá se não conseguir arrendar o seu imóvel por algum tempo).
Tenha em conta que as rendas são tributadas em sede de IRS, com exceção de algumas isenções previstas por lei. De forma geral, as taxas autónomas de IRS aplicáveis variam em função da duração do contrato de arrendamento:
- Contratos de menos de 5 anos: 25%
- Contratos entre 5 e 10 anos: 15% (com redução de 2% por cada renovação de igual duração)
- Contratos entre 10 e 20 anos: 10%
- Contratos de mais de 20 anos: 5%
5. Gestão do investimento
Ao pensar em comprar casa para arrendar, é preciso analisar também os desafios do papel de senhorio. Esta função envolve muito trabalho de gestão, burocracia e de relação com os inquilinos, assim como várias obrigações legais, como é o caso dos recibos de renda e da conservação dos imóveis. Em alternativa, também é possível optar por contratar uma entidade terceira para fazer esta gestão.
Comprar casa para arrendar é, sem dúvida, um investimento com potencial nos dias que correm. No entanto, como qualquer outro tipo de investimento, também envolve risco financeiro. Procure informar-se corretamente antes de tomar quaisquer decisões.