Precisa de um crédito à habitação, mas tem dúvidas sobre como comparar as diferentes propostas de bancos? Neste artigo explicamos-lhe tudo sobre como analisar uma proposta de crédito à habitação.
Comprar casa com recurso a crédito implica contactar uma instituição bancária para saber que condições de empréstimo pode ter, tendo em conta a sua situação financeira e profissional. Idealmente, deverá entrar em contacto com diversos bancos, de forma a perceber qual a proposta de crédito à habitação mais vantajosa para si. Mas como fazer essa análise?
A boa notícia é que os bancos estão obrigados, por lei, a fornecer toda a informação da proposta de crédito à habitação num modelo único, a chamada FINE – Ficha de Informação Normalizada Europeia.
Desta forma, torna-se mais fácil identificar as características do empréstimo e comparar diferentes propostas, já que o banco terá sempre de lhe fornecer a FINE relativa à simulação de crédito feita.
O que é a FINE?
É o documento oficial de informação pré-contratual de um crédito à habitação, fornecido pelo banco ao cliente. É obrigatório que o banco lhe disponibilize a FINE da proposta de crédito em dois momentos específicos:
- No momento em que faz a simulação do empréstimo
- No momento em que o banco lhe comunica que o contrato de crédito foi aprovado.
A existência de um modelo de informação que todos os bancos devem seguir permite às famílias uma tomada de decisão mais informada sobre o crédito a contratualizar.
O modelo a ser seguido pela FINE foi instituído pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e sistematizado pela Instrução n.º 19/2017 do Banco de Portugal, que explica as regras que os bancos devem seguir a preencher a FINE.
Consulte, na imagem abaixo, que elementos devem contar na FINE – e a que deve estar atento para analisar a sua proposta de crédito.
Elementos principais da proposta de crédito à habitação
Através da FINE, poderá analisar as principais características da proposta de crédito que o banco tem para lhe oferecer – e compará-las com as características de propostas de outros bancos,
Tome especial atenção a:
- TAEG – Taxa Anual de Encargos Efetiva Global
Esta é a taxa que representa todos os custos do crédito (não apenas os juros), em percentagem anual do montante do empréstimo. - TAN – Taxa Anual Nominal
É o indicador que representa o custo de um empréstimo em juros, somando o spread à Euribor (no caso de taxa variável) ou à taxa fixa contratada (no caso de taxa fixa ou período fixo da taxa mista). Pode compará-la com a TAN de outras propostas, mas lembre-se sempre que, ao contrário da TAEG e do MTIC, a TAN não representa todos os custos do empréstimo. - MTIC – Montante do empréstimo e montante total a reembolsar
Tal como a TAEG, também o MTIC representa todos os custos do empréstimo. Este indicador mostra a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar enquanto o empréstimo durar. É muito útil para perceber os encargos totais que terá com este empréstimo. - Outros encargos associados ao empréstimo
Na FINE estão detalhados todos os encargos associados ao empréstimo, tal como comissões, despesas, seguros exigidos e impostos aplicáveis, entre outros. Esteja atento. - Prestações (periodicidade e montante)
Através da FINE, pode consultar qual o montante a pagar em cada prestação e com que periodicidade e modalidade de reembolso (o mais comum são prestações constantes, mas poderá existir um período de carência, por exemplo). A FINE inclui uma tabela que mostra os montantes de prestações a pagar e a evolução do capital em dívida, ao longo do tempo do empréstimo. - Informação sobre possíveis produtos e serviços financeiros adicionais
Os bancos propõem, frequentemente, a aquisição de outros produtos e serviços que podem baixar o spread da proposta de crédito à habitação. Na FINE vai encontrar informação sobre estes produtos e serviços incluídos, se aplicável, assim como os custos que terão para si.
4 estratégias para comparar propostas de crédito
- Olhe sempre para a TAEG e para o MTIC
Estes são os elementos da proposta que lhe permitem comparar os custos totais. Em propostas com o mesmo montante e o mesmo prazo, uma TAEG e MTIC mais baixos vão sempre representar o crédito com menos custos para si. - Simule e compare prazos de amortização
Um prazo maior, com prestações mais baixas, mas um custo total maior? Ou um prazo mais pequeno, com maiores prestações, mas um custo total mais barato? Avalie as várias opções indicadas nas propostas de crédito que recebeu e escolha a que lhe for mais vantajosa. - Atenção às ofertas promocionais
Analise se há campanhas em vigor (que podem, entretanto, caducar) ou se pode aproveitar condições promocionais por um tempo limitado (ex: um spread mais baixo no primeiro ano). As ofertas podem ser uma boa oportunidade – mas é importante que compare sempre todos os custos do empréstimo para ver se compensa. - Analise os produtos associados (além da redução que trazem ao spread)
Os bancos costumam apresentar condições mais vantajosas de crédito com a subscrição de produtos associados. Ao analisar os custos totais de cada crédito, faça contas também aos custos destes produtos associados, para perceber o que é mais vantajoso.
Saiba que se desistir destes produtos durante a vigência do contrato, o banco tem um ano para poder aumentar o spread do crédito. Depois desse ano, já não é possível aumentar o spread com esse argumento.