Guia de crédito para construção: tudo o que precisa saber

Perante os preços elevados do mercado imobiliário, construir uma casa nova, de raiz, pode ser uma alternativa para conquistar o sonho de uma casa própria. Mas como funciona o financiamento nestes casos? É possível pedir um crédito para construção ao banco? E quais as diferenças entre o crédito à habitação tradicional e o crédito para construção? Saiba tudo neste artigo.

Comprar um terreno (ou aproveitar um já na sua posse) para construir a casa que sempre imaginou, à sua medida e com as características que considera essenciais para si e para o seu futuro. Já pensou nesta possibilidade?

A construção de uma casa é um caminho alternativo à compra de uma habitação nova ou usada no mercado imobiliário e para o qual é possível obter financiamento bancário. Até porque, embora o custo total da construção possa sair mais em conta do que comprar uma casa, trata-se à mesma de um investimento avultado que muitas famílias não conseguem assegurar no imediato.

Tal como quando pretende comprar uma casa, poderá recorrer a crédito à habitação para construir uma nova habitação. Há várias ofertas disponíveis nos bancos, com condições mais ou menos vantajosas. O ideal é que compare diferentes propostas de instituições financeiras e avance depois para a formalização o seu pedido e respetivo processo de aprovação.

Leia também: Quais os documentos necessários para pedir um crédito à habitação para construção?

Como é calculado o valor do empréstimo?

No caso de um crédito à habitação, o banco financia determinada percentagem em função do valor do imóvel. Mas e quando o imóvel ainda não existe? Como é calculado o valor que o banco empresta num crédito para construção?

No caso desta tipologia de créditos, o valor emprestado pelo banco é uma percentagem da avaliação feita do terreno e do projeto de construção. Por isso, é muito importante ter já um projeto aprovado pela câmara municipal para facilitar a aprovação do crédito.

Como no crédito à habitação convencional, a prestação que terá de pagar tem em conta o spread e a taxa de juros associada (que poderá ser taxa fixa, mista ou variável). A subscrição de outros produtos financeiros propostos pelo banco poderá ser uma alternativa para conseguir baixar o spread.

Mas há também um ponto muito positivo neste tipo de créditos: não terá de começar logo a pagar o capital em dívida. Ao aceder a um crédito para construção, pode beneficiar um período de carência de capital em que, durante um período inicial (entre 24 e 36 meses), só terá de pagar os juros devidos.

Ao avaliar o seu pedido de crédito, o banco vai ter também em conta a sua taxa de esforço. De acordo com o Banco de Portugal (BdP), a taxa de esforço total ideal dos empréstimos não deve ultrapassar os 33% dos rendimentos mensais líquidos do agregado. O BdP recomenda que os bancos não concedam créditos que possam implicar taxas de esforço superiores a 50%.

Como funciona o crédito de construção de uma habitação?

Mesmo recorrendo a um crédito bancário, terá sempre de ter algum dinheiro de parte para recorrer à construção de uma casa. Isto porque, tal como no crédito à habitação convencional, os bancos não financiam a 100% e precisa de garantir que tem capitais próprios para assegurar uma parte do investimento e também os custos administrativos.

Por norma, as instituições financeiras asseguram um financiamento até 90% do valor do projeto de construção para habitação própria e permanente. É o caso do Santander, do Banco CTT e do Novo Banco, por exemplo. A Caixa Geral de Depósitos financia até um montante máximo do menor valor entre 80-85% do valor de avaliação e 90% do valor de investimento (construção).

Em paralelo – e esta é uma diferença importante em relação ao crédito à habitação convencional – o empréstimo pode não ser disponibilizado de imediato, em certos casos, sendo necessária alguma obra já concretizada. Precisa, por isso, de estar preparado para avançar com financiamento próprio da construção antes de contar com o financiamento do banco.

Tenha também em conta que o empréstimo não é desbloqueado de uma só vez. O valor é disponibilizado em tranches (3 a 6), ao longo da evolução da obra, dependendo do parecer do perito que faz as vistorias à obra. Vistorias essas que deverão ser suportadas por si, como parte dos custos do processo.

Leia também: Vantagens e desvantagens do crédito para construção

E se não tiver um terreno para construir?

Alguns bancos facultam também crédito para a aquisição de terreno, por vezes numa oferta combinada de compra de terreno + construção da habitação. É fundamental, nesse sentido, que o terreno em questão esteja numa área com autorização para construção.

O montante máximo de financiamento e as condições podem variar quer se trate de um crédito para aquisição do terreno ou para a construção do imóvel.

Quais são as garantias a apresentar?

Ao pedir um crédito para construção, a garantia é o terreno e tudo o que for posteriormente construído nele.

Caso ainda não tenha adquirido o terreno e pretenda um crédito para a compra do mesmo, deverá ter outras garantias que possa apresentar ao banco, como um imóvel alternativo.

Crédito à habitação convencional vs. crédito para construção

Em resumo, quais são as principais diferenças que pode encontrar no recurso a um crédito à habitação convencional e um crédito para construção?

Dependendo da instituição financeira, o crédito para construção pode apresentar condições mais vantajosas, em termos de taxas e de prazos, comparativamente ao crédito convencional.

Já o processo de aprovação tende a ser mais complexo e demorado no caso da construção do que no crédito convencional, uma vez que se baseia numa avaliação de um imóvel que ainda não existe.